Vấn đề dòng tiền để phát triển dự án bất động sản đang là mối quan tâm lớn không chỉ của doanh nghiệp mà của cả giới đầu tư và người có nhu cầu thực. Trước tình hình các ngân hàng kiểm soát chặt vốn vay cho lĩnh vực bất động sản, nhiều người băn khoăn: giá nhà ở sẽ ra sao trong thời gian tới?…
THỊ TRƯỜNG SẼ KHÓ KHĂN HƠN
Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản là giải pháp nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng bất động sản. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh thị trường địa ốc tăng “nóng” thời gian qua, khi đa số các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính.
Thông qua kiểm soát dòng vốn này, cơ cấu tín dụng bất động sản đã chuyển dịch theo hướng tích cực. Cụ thể, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản. Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại chiếm tỷ trọng lớn (khoảng 80%) trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý hiện nay.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đồng nghĩa với việc ngân hàng phải xem xét những dự án nào hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng để đảm bảo an toàn hệ thống và có thể thu hồi được gốc và lãi trước khi cho vay. Do đó, dự án muốn vay tín dụng ngân hàng cần có đầy đủ hồ sơ pháp lý (bàn giao đất, giấy phép xây dựng, giấy phép mở bán) và đặc biệt những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh để triển khai dự án sẽ được ngân hàng sẵn sàng cho vay. Do vậy, việc nắn tín dụng bất động sản nhằm kiểm soát lạm phát, góp phần kiểm soát lượng cung tiền trên thị trường một cách thận trọng hơn trước. Động thái này đồng thời cũng hạ nhiệt phần nào bong bóng giá nhà đất vốn đã quá cao thời gian qua. Đặc biệt, nó sẽ tác động đến hành vi vay vốn mua đất để đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch hơn.
Tuy nhiên, theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, trong bối cảnh các ngân hàng đang rà soát khả năng cho vay với bất động sản, nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. Các doanh nghiệp khác về xây dựng, dịch vụ cũng sẽ hưởng lợi từ doanh nghiệp bất động sản.
“Để phát triển một dự án bất động sản các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai các dự án bất động sản nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Song các nhà phát triển dự án sẽ phải xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau”, ông Khương nêu quan điểm.
-> Có thể bạn quan tâm: Khám phá 4 mô hình BĐS Ultra Luxury tại Việt Nam
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG HAY GIẢM?
Với việc thắt chặt tín dụng cho vay BĐS sẽ ảnh hưởng cả người mua và chủ đầu tư. Người mua khó tiếp cận nguồn vốn vay, điều này sẽ khiến cho thanh khoản giảm. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia nhận xét, việc này cũng đồng thời ảnh hưởng đến CĐT và nguồn hàng sẽ hạn chế. Do đó, những dự án có thể bán ra thị trường cũng hữu hạn nên CĐT cũng sẽ không giảm giá bán.
Đại diện Savills Việt Nam cũng nhận định: “Nguồn cung mới trên thị trường khá hạn chế, chủ đầu tư tăng giá bán, người mua sơ cấp kỳ vọng giá trị gia tăng do lạm phát, giá cả nguyên vật liệu xây dựng gia tăng. Đây là những diễn biến trong thị trường vừa qua và một năm trở lại đây, đặc biệt là bất động sản nhà ở. Từ giờ đến cuối năm, thị trường sẽ không thay đổi nhiều so với 7 tháng qua khi nguồn cung bị hạn chế, ngân hàng vẫn mạnh tay thắt chặt tín dụng, giá sẽ tăng từ 20-30% so với các năm trước. Ở một góc độ khác, tính thanh khoản lại chậm do người có nhu cầu mua ở thực khó có khả năng chi trả. Đây là một vấn đề chúng ta cần nhìn ở thị trường ở góc độ cung cầu, tính thanh khoản và giá cả”. Do đó, ông Khương kiến nghị Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.
Về bức tranh nhà ở trong dài hạn, chuyên gia Savills cho rằng bất động sản nhà ở tại đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và Nha Trang nhận được sự quan tâm của người dân đến sống và làm việc. Vì vậy, bài toán nhà ở sẽ đòi hỏi một nguồn cung rất lớn và cần được ưu tiên lên hàng đầu. Tuy nhiên, với những chính sách của Nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp lý trong 3-5 năm tới, giả định khó khăn như hiện nay thì nguồn cung sẽ không nhiều. Các đô thị lớn sẽ dần mất sức hút và tính cạnh tranh so với các vùng lân cận.
