Ngày 17/1/2020, Saigon Luxury đăng bài viết “BĐS Việt Nam có nối gót Hong Kong? Hàng triệu người sẽ không có mái nhà”.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tại TP.HCM suy giảm và các dự án mới bắt đầu thiết lập mặt bằng giá cao hơn, bài viết khi đó đặt ra một câu hỏi: liệu giá nhà mới có kéo thị trường thứ cấp đi lên, khiến cơ hội sở hữu nhà của người lao động ngày càng thu hẹp?

Hơn sáu năm đã trôi qua.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động chưa từng có: đại dịch, giai đoạn tín dụng tăng nhanh, khó khăn của thị trường trái phiếu, thời kỳ thanh khoản suy giảm, quá trình tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của một khung luật mới.

Trong cùng khoảng thời gian, hạ tầng đô thị có những bước tiến quan trọng. Các tuyến metro, đường vành đai, cao tốc và sân bay mới đang mở rộng không gian phát triển của Hà Nội, TP.HCM cùng nhiều đô thị vệ tinh.

Thị trường năm 2026 vì vậy không chỉ có câu chuyện giá nhà tăng hay giảm. Bức tranh hiện nay bao gồm cả thách thức về khả năng chi trả, sự thay đổi trong nhu cầu sống và những cơ hội mới đến từ hạ tầng, pháp lý, đô thị hóa và sự trưởng thành của người mua.

Dự báo năm 2020: Giá dự án mới sẽ tác động đến chung cư hiện hữu

Một trong những nhận định chính của bài viết năm 2020 là khi dự án mới thiết lập mặt bằng giá cao, người mua sẽ chuyển sang tìm các căn hộ đã bàn giao. Nhu cầu này có thể khiến giá bất động sản thứ cấp tăng theo sau một khoảng thời gian.

Diễn biến trong sáu năm qua cho thấy nhận định này đã xuất hiện tại nhiều khu vực.

Theo Bộ Xây dựng, năm 2024, giá căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 40–50% so với năm 2023; tại TP.HCM, mức tăng được ghi nhận khoảng 20–30%. Đến quý II/2025, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 80 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 89 triệu đồng/m² tại TP.HCM.

Không chỉ dự án mới, nhiều chung cư đã vận hành từ 5–10 năm cũng được định giá lại, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, cộng đồng cư dân ổn định và nguồn cung mới hạn chế.

Khi một dự án mới được chào bán ở mức 80–100 triệu đồng/m², căn hộ hiện hữu trong cùng khu vực có giá thấp hơn lập tức trở thành lựa chọn đáng cân nhắc. Sau khi những sản phẩm có mức giá tốt được giao dịch, mặt bằng rao bán còn lại có xu hướng điều chỉnh lên.

Tuy nhiên, không phải mọi chung cư cũ đều tăng giá như nhau. Thị trường ngày càng phân hóa dựa trên:

• Chất lượng xây dựng và bảo trì.
• Năng lực quản lý vận hành.
• Pháp lý và tình trạng cấp giấy chứng nhận.
• Mật độ cư dân và chất lượng tiện ích.
• Khả năng kết nối với trung tâm việc làm.
• Uy tín của chủ đầu tư.
• Tiềm năng phát triển hạ tầng trong tương lai.

Điều này cho thấy người mua ngày càng thận trọng và những bất động sản có giá trị sử dụng thực đang được ưu tiên hơn.

Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập vẫn là thách thức lớn

Theo cơ quan thống kê, thu nhập bình quân của người lao động Việt Nam năm 2024 đạt khoảng 7,7 triệu đồng/tháng. Riêng lao động tại khu vực thành thị đạt khoảng 9,3 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, một căn hộ 50 m² ở mức giá 80 triệu đồng/m² có tổng giá trị khoảng 4 tỷ đồng. Nếu lấy mức thu nhập bình quân thành thị làm tham chiếu, giá căn hộ này tương đương gần 36 năm tổng thu nhập của một người lao động, chưa tính chi phí sinh hoạt và lãi vay.

Phép so sánh này không đại diện cho mọi khách hàng mua nhà. Người mua tại Hà Nội và TP.HCM thuộc nhiều nhóm thu nhập khác nhau; không ít gia đình có hai nguồn thu, vốn tích lũy, tài sản sẵn có hoặc nhận được sự hỗ trợ từ người thân.

Dù vậy, con số vẫn phản ánh một thực tế đáng chú ý: tốc độ tăng giá nhà trong một số giai đoạn đã nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập.

Một thị trường bền vững cần phục vụ nhiều tầng nhu cầu, từ nhà ở xã hội, nhà thương mại giá phù hợp đến căn hộ cao cấp và bất động sản hạng sang.

Sự thiếu hụt không nằm ở việc thị trường có sản phẩm cao cấp, mà ở chỗ nguồn cung dành cho một số nhóm thu nhập chưa phát triển tương xứng.

Góc nhìn của Saigon Luxury: Giá hạ nhiệt chưa đồng nghĩa nhà ở dễ tiếp cận hơn

Theo quan điểm của Saigon Luxury, trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều bất định, căng thẳng địa chính trị kéo dài và tâm lý đầu tư trở nên thận trọng, giá bất động sản tại một số khu vực hoặc một số phân khúc có thể điều chỉnh.

Tuy nhiên, những đợt giảm giá cục bộ chưa chắc làm thay đổi bài toán lớn của thị trường nhà ở.

Giá bất động sản không vận động độc lập. Khi kinh tế gặp khó khăn, giá nhà có thể giảm nhưng thu nhập của người dân, hoạt động kinh doanh và mức độ ổn định việc làm cũng có thể bị ảnh hưởng. Người mua thận trọng hơn, ngân hàng đánh giá hồ sơ tín dụng chặt chẽ hơn và khả năng tích lũy vốn ban đầu suy giảm.

Vì vậy, một căn hộ giảm giá 5–10% chưa chắc đã trở nên dễ mua hơn nếu thu nhập của khách hàng đồng thời giảm, công việc kém ổn định hoặc chi phí vay vốn tăng lên.

Thậm chí, tổn thất kinh tế mà một gia đình phải gánh chịu trong giai đoạn bất ổn có thể lớn hơn phần giá trị bất động sản được điều chỉnh. Người mua nhìn thấy mức giá thấp hơn trên thị trường nhưng lại không còn đủ sự tự tin hoặc năng lực tài chính để thực hiện giao dịch.

Cũng cần phân biệt giữa giảm giá mang tính cục bộ và sự thay đổi của mặt bằng chung. Một số chủ sở hữu cần dòng tiền có thể chấp nhận bán thấp hơn. Một dự án gặp khó khăn về vị trí, pháp lý hoặc vận hành có thể phải điều chỉnh giá. Nhưng những tài sản có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, chất lượng cao và nhu cầu sử dụng thực thường có mức độ ổn định tốt hơn.

Bên cạnh đó, bất ổn quốc tế có thể làm tăng chi phí năng lượng, vật liệu xây dựng, vận chuyển và tài chính. Những yếu tố này tác động trực tiếp đến chi phí phát triển dự án mới, hạn chế khả năng giảm giá bền vững của thị trường sơ cấp.

Do đó, Saigon Luxury cho rằng không nên đánh giá cơ hội sở hữu nhà chỉ bằng việc giá bán tăng hay giảm trong một vài quý. Khả năng tiếp cận nhà ở phải được xem xét trên tổng thể:

• Giá bán thực tế của bất động sản.
• Thu nhập và mức độ ổn định việc làm.
• Số vốn ban đầu người mua phải chuẩn bị.
• Lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng.
• Chi phí sinh hoạt và nghĩa vụ trả nợ hàng tháng.
• Pháp lý, chất lượng và chi phí vận hành tài sản.
• Triển vọng phát triển kinh tế của khu vực.

Một thị trường thực sự trở nên dễ tiếp cận hơn khi giá nhà, thu nhập và chi phí vốn quay về trạng thái cân bằng — không chỉ khi một số tài sản giảm giá trong ngắn hạn.

Ở góc độ đầu tư, giai đoạn thị trường phân hóa cũng tạo ra cơ hội chọn lọc. Những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng, vị trí chiến lược và chất lượng vận hành tốt có khả năng duy trì giá trị tốt hơn trước biến động.

Trong khi đó, mức giá giảm tại những tài sản thiếu nền tảng chưa chắc đã đồng nghĩa với một cơ hội hấp dẫn.

Bởi vậy, thay vì chỉ chờ một đợt giảm giá trên diện rộng, người mua nên đánh giá đồng thời chất lượng tài sản, năng lực tài chính cá nhân và khả năng nắm giữ dài hạn.

Giá mua hợp lý là quan trọng, nhưng sự an toàn pháp lý, chất lượng sống và khả năng bảo toàn giá trị mới quyết định hiệu quả của một bất động sản trong suốt chu kỳ.

Ghi nhận từ phân khúc cao cấp: Giá hấp dẫn chưa phải yếu tố quyết định

Saigon Luxury nhìn nhận rằng những quan sát của mình có thể không phản ánh đầy đủ toàn cảnh thị trường bất động sản. Dữ liệu giao dịch thực tế của chúng tôi tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang — nơi hành vi, năng lực tài chính và tiêu chí lựa chọn của khách hàng có nhiều điểm khác biệt so với thị trường đại chúng.

Trong phạm vi phân khúc này, Saigon Luxury vẫn ghi nhận nhiều khách hàng tích cực tìm kiếm những bất động sản đẹp, có vị trí tốt, giá trị lớn hoặc sở hữu những đặc điểm khó thay thế.

Đáng chú ý, một số giao dịch hiện nay có thể được hoàn tất thuận lợi hơn so với trước.

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, người mua và chủ sở hữu thường khó tìm được tiếng nói chung về giá. Những sản phẩm độc bản cũng hiếm khi xuất hiện trên thị trường, bởi chủ nhà không chịu áp lực bán và người mua gần như không có cơ hội tiếp cận.

Khi thị trường bước vào giai đoạn phân hóa, khoảng cách kỳ vọng giữa hai bên có xu hướng thu hẹp. Một số chủ sở hữu sẵn sàng đàm phán thực tế hơn, trong khi người mua có thêm thời gian lựa chọn và đánh giá tài sản.

Vì vậy, dù số lượng giao dịch trong phân khúc cao cấp có thể giảm, giá trị của những giao dịch đã hoàn tất vẫn tương đối ổn định. Các tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí đẹp, chất lượng tốt và tính khan hiếm thực sự không ghi nhận mức biến động quá lớn.

Vì sao một số tài sản giảm giá mạnh vẫn bị khách hàng bỏ qua?

Saigon Luxury cũng ghi nhận một nghịch lý: có những tài sản giá trị lớn được chào bán với mức giảm đáng kể nhưng chưa chắc thu hút được khách hàng cao cấp.

Nguyên nhân là mức giá hấp dẫn đôi khi đi kèm những vấn đề cần được kiểm tra kỹ:

• Tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng.
• Chủ sở hữu có nhiều nghĩa vụ tài chính chưa được làm rõ.
• Tài sản liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp đang gặp khó khăn.
• Hồ sơ sở hữu hoặc quyền định đoạt còn điểm cần xác minh.
• Quá trình giải chấp, thanh toán và sang tên có nhiều bên tham gia.
• Khả năng phát sinh tranh chấp hoặc yêu cầu ngăn chặn giao dịch.
• Giá bán thấp nhưng thời gian và chi phí xử lý pháp lý khó dự đoán.

Việc một bất động sản đang thế chấp không đồng nghĩa tài sản đó không thể giao dịch. Nhiều giao dịch giải chấp vẫn có thể hoàn tất an toàn nếu nghĩa vụ tài chính được xác định rõ, ngân hàng phối hợp và dòng tiền được kiểm soát theo một quy trình minh bạch.

Tuy nhiên, với tài sản có giá trị lớn, người mua thường không chỉ nhìn vào mức chiết khấu. Họ quan tâm nhiều hơn đến khả năng hoàn thành giao dịch, quyền sở hữu hợp pháp và mức độ an toàn của toàn bộ số tiền bỏ ra.

Một bất động sản giảm giá 15–20% nhưng tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, chậm sang tên hoặc phát sinh nghĩa vụ tài chính chưa được công bố có thể kém hấp dẫn hơn một tài sản có giá cao hơn nhưng pháp lý hoàn chỉnh và quy trình chuyển nhượng rõ ràng.

Khách hàng cao cấp sử dụng những tài sản giảm giá để tham chiếu

Nhiều khách hàng vẫn tìm hiểu các tài sản đang được chào bán thấp hơn thị trường, nhưng mục đích không nhất thiết là mua ngay.

Những trường hợp này thường được sử dụng như dữ liệu đối chiếu để:

• Đánh giá biên độ điều chỉnh của thị trường.
• Xác định mức giá hợp lý cho khu vực.
• So sánh chất lượng và tình trạng pháp lý giữa các tài sản.
• Hiểu nguyên nhân thực sự phía sau một mức giá thấp.
• Có thêm cơ sở đàm phán đối với bất động sản mà họ thực sự muốn sở hữu.

Sau quá trình so sánh, người mua có thể vẫn lựa chọn tài sản giá cao hơn nếu sản phẩm đó có vị trí tốt hơn, pháp lý an toàn hơn, chất lượng sống phù hợp hơn hoặc sở hữu giá trị độc bản khó tìm thấy ở tài sản khác.

Khác biệt nằm ở thứ tự ưu tiên

Khách hàng có ngân sách giới hạn thường ưu tiên tổng giá mua, mức trả trước và nghĩa vụ thanh toán hàng tháng. Đây là lựa chọn hợp lý vì khả năng tài chính quyết định trực tiếp tính khả thi của giao dịch.

Với khách hàng sở hữu nguồn lực tài chính lớn, thứ tự ưu tiên thường khác. Mức giá vẫn quan trọng, nhưng không nhất thiết đứng đầu. Những yếu tố được quan tâm trước bao gồm:

1. Tính an toàn pháp lý.
2. Khả năng xác lập quyền sở hữu rõ ràng.
3. Mức độ bảo toàn tài sản trong dài hạn.
4. Vị trí và tính khan hiếm.
5. Chất lượng sống và khả năng khai thác.
6. Sự minh bạch của chủ sở hữu và quy trình giao dịch.
7. Cuối cùng mới là mức chiết khấu có thể đạt được.

Trong phân khúc tài sản lớn, một thương vụ tốt không đơn thuần là mua được bất động sản rẻ hơn thị trường. Đó phải là giao dịch trong đó giá mua hợp lý, pháp lý an toàn, dòng tiền được kiểm soát và giá trị tài sản có khả năng duy trì trong dài hạn.

Từ thực tế giao dịch, Saigon Luxury cho rằng giai đoạn thị trường phân hóa không chỉ mang đến rủi ro. Đây còn là cơ hội để những người mua có tiềm lực tiếp cận các sản phẩm đẹp từng rất hiếm khi xuất hiện, đồng thời có điều kiện đàm phán trên cơ sở thực tế hơn.

Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự có giá trị khi người mua hiểu rõ tài sản, kiểm tra đầy đủ hồ sơ và xây dựng được một quy trình giao dịch an toàn.

Trong phân khúc cao cấp, mua đúng quan trọng hơn mua nhanh — và mua an toàn thường quan trọng hơn mua rẻ.

Phân khúc cao cấp có phải nguyên nhân làm giá nhà tăng?

Việc nhiều dự án mới thuộc phân khúc cao cấp dễ tạo cảm giác toàn bộ thị trường đang cùng chạy theo giá bán. Nhưng bất động sản cao cấp không phải nguyên nhân duy nhất và cũng không phải nguyên nhân trực tiếp khiến người thu nhập trung bình khó mua nhà.

Mỗi phân khúc phục vụ một nhóm nhu cầu khác nhau.

Bất động sản cao cấp và hạng sang đáp ứng nhu cầu về vị trí, không gian sống, tính riêng tư, kiến trúc, chất lượng hoàn thiện, dịch vụ quản lý và khả năng bảo toàn tài sản. Phân khúc này cũng góp phần đưa các tiêu chuẩn quốc tế về thiết kế, tiện ích, phát triển bền vững và quản lý vận hành vào thị trường Việt Nam.

Nhiều dự án cao cấp còn có vai trò tái định vị một khu vực, tạo ra không gian đô thị mới và thu hút nhóm cư dân có khả năng chi tiêu cao, từ đó hỗ trợ hệ thống thương mại, dịch vụ và việc làm xung quanh.

Vấn đề chỉ xuất hiện khi cơ cấu nguồn cung thiếu cân bằng: thị trường có nhiều sản phẩm dành cho nhóm tài chính mạnh nhưng chưa có đủ nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà thương mại phù hợp với người có thu nhập trung bình.

Do đó, giải pháp không phải hạn chế sự phát triển của phân khúc cao cấp. Điều cần thiết là mở rộng thêm các phân khúc còn thiếu để mỗi nhóm khách hàng đều có lựa chọn phù hợp.

Vì sao căn hộ thương mại bình dân ngày càng hiếm?

Một dự án bất động sản phải gánh nhiều loại chi phí:

• Tiền đất và giải phóng mặt bằng.
• Nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
• Chi phí xây dựng, vật liệu và nhân công.
• Chi phí vốn trong thời gian hoàn tất thủ tục.
• Chi phí hạ tầng và tiện ích.
• Chi phí bán hàng, vận hành và dự phòng rủi ro.

Khi giá đất đầu vào đã cao, doanh nghiệp khó phát triển nhà giá thấp mà vẫn bảo đảm chất lượng và hiệu quả tài chính. Nếu thời gian chuẩn bị dự án kéo dài nhiều năm, chi phí vốn tiếp tục tích lũy và được phản ánh vào giá bán.

Đây là lý do phần lớn nguồn cung mới ở Hà Nội và TP.HCM tập trung vào phân khúc trung, cao cấp hoặc hạng sang.

Muốn tăng nguồn cung nhà thương mại giá phù hợp, thị trường cần những giải pháp từ đầu vào:

• Chuẩn bị quỹ đất có chi phí hợp lý.
• Rút ngắn và minh bạch hóa thủ tục.
• Có cơ chế tài chính dài hạn cho doanh nghiệp.
• Đầu tư hạ tầng công cộng đi trước.
• Khuyến khích phát triển nhà cho thuê.
• Xây dựng tiêu chí rõ ràng cho nhà thương mại giá phù hợp.

Việc yêu cầu doanh nghiệp giảm giá bán mà không xử lý các chi phí đầu vào sẽ khó tạo ra kết quả bền vững.

Căn hộ nhỏ: Sản phẩm cần thiết nhưng phải được quy hoạch hợp lý

Năm 2020, đề xuất phát triển căn hộ diện tích tối thiểu 25 m² từng tạo ra nhiều tranh luận. Sau sáu năm, nhu cầu đối với căn hộ studio và căn hộ diện tích nhỏ đã trở nên rõ ràng hơn.

Quy mô hộ gia đình tại các đô thị đang giảm. Số lượng người độc thân, gia đình trẻ ít thành viên, chuyên gia làm việc ngắn hạn và người cao tuổi sống độc lập có xu hướng tăng. Những nhóm này không nhất thiết cần một căn hộ lớn.

Một căn studio được thiết kế tốt, có ánh sáng, thông gió, khu vực lưu trữ hợp lý và hệ thống tiện ích đầy đủ có thể mang lại chất lượng sống tốt hơn một căn nhà diện tích lớn nhưng nằm quá xa nơi làm việc.

Tuy nhiên, căn hộ nhỏ không tự động đồng nghĩa với nhà giá rẻ. Nếu đơn giá mỗi mét vuông tăng nhanh, tổng giá bán vẫn có thể vượt khả năng chi trả của nhiều người.

Các dự án có tỷ lệ căn hộ nhỏ cao cũng phải được tính toán kỹ về:

• Mật độ dân số.
• Thang máy và lối thoát hiểm.
• Chỗ đỗ xe.
• Hệ thống điện, nước và xử lý chất thải.
• Trường học và cơ sở y tế.
• Không gian sinh hoạt chung.
• An toàn phòng cháy chữa cháy.

Căn hộ nhỏ nên được xem là một lựa chọn trong hệ sinh thái sản phẩm đa dạng, thay vì giải pháp duy nhất cho bài toán nhà ở.

So sánh với Hong Kong: Điểm tương đồng và khác biệt

Hong Kong thường được nhắc đến như một ví dụ về giá nhà cao, quỹ đất phát triển hạn chế và khoảng cách lớn giữa giá bất động sản với thu nhập.

Từ năm 2010–2013, Hong Kong áp dụng nhiều loại thuế nhằm hạn chế bán lại trong thời gian ngắn, kiểm soát một số nhóm người mua và tăng chi phí đối với giao dịch không thuộc nhu cầu mua căn nhà đầu tiên.

Nhưng thuế chỉ có thể tác động đến nhu cầu. Nó không trực tiếp tạo ra thêm đất hay nhà ở.

Khi nguồn cung phù hợp với thu nhập không đủ, tăng thuế có thể làm giảm giao dịch nhưng chưa chắc khiến giá nhà giảm tương ứng. Đến năm 2024, khi thị trường thay đổi và giá nhà bước vào giai đoạn điều chỉnh, Hong Kong đã bãi bỏ các biện pháp thuế đặc biệt này.

Bài học quan trọng không phải là mọi chính sách thuế đều thất bại. Bài học là chính sách kiểm soát nhu cầu cần đi cùng phát triển nguồn cung, nhà ở công cộng và hệ thống giao thông.

Việt Nam có một số điểm tương đồng với Hong Kong:

• Nhu cầu tập trung tại các trung tâm kinh tế lớn.
• Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập trong một số giai đoạn.
• Người mua xem bất động sản là kênh tích lũy dài hạn.
• Quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.
• Nhu cầu đối với căn hộ nhỏ tăng lên.

Tuy nhiên, Việt Nam cũng có những lợi thế khác biệt:

• Quy mô lãnh thổ và dư địa phát triển đô thị lớn hơn.
• Khả năng hình thành nhiều trung tâm kinh tế mới.
• Hệ thống đô thị vệ tinh có thể chia sẻ áp lực với khu vực trung tâm.
• Các dự án hạ tầng liên vùng đang được đầu tư mạnh.
• Nguồn cung có thể mở rộng nếu pháp lý và quy hoạch được cải thiện.

Vì vậy, Hong Kong nên được xem là một nguồn tham khảo, không phải tương lai mặc định của bất động sản Việt Nam.

Hạ tầng đang mở ra một bản đồ đầu tư mới

Một trong những cơ hội lớn nhất của thị trường giai đoạn hiện nay đến từ hạ tầng.

Metro, đường vành đai, cao tốc và sân bay mới đang rút ngắn khoảng cách giữa trung tâm hiện hữu với các khu vực phát triển mới. Những địa điểm từng bị xem là xa có thể trở thành một phần của mạng lưới đô thị liên kết.

TP.HCM không còn chỉ phát triển quanh khu vực trung tâm truyền thống. Không gian kinh tế đang mở rộng về phía Đông, Nam, Tây Bắc và kết nối mạnh hơn với Bình Dương, Đồng Nai, Long An cùng Bà Rịa – Vũng Tàu.

Sự phát triển này tạo ra nhiều cơ hội:

• Hình thành các trung tâm việc làm mới.
• Phát triển khu đô thị quy mô lớn và đồng bộ.
• Tạo thêm sản phẩm nhà ở cho nhiều nhóm khách hàng.
• Nâng cao giá trị những dự án nằm gần hạ tầng chiến lược.
• Phân bổ lại dân cư và giảm áp lực cho khu vực lõi.

Tuy nhiên, giá bất động sản thường phản ứng sớm với thông tin hạ tầng. Nhà đầu tư cần phân biệt giữa giá trị hình thành từ tiến độ thực tế và mức giá tăng theo kỳ vọng.

Một dự án có tiềm năng dài hạn không chỉ vì nằm gần một tuyến đường tương lai. Dự án còn phải có pháp lý rõ ràng, khả năng triển khai, chất lượng quy hoạch và nhu cầu sử dụng thực tế.

Pháp lý mới tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển tiếp theo

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã tạo ra khung pháp lý quan trọng cho thị trường.

Quá trình thực thi cần thêm thời gian để các cơ quan, địa phương và doanh nghiệp thích nghi. Tuy nhiên, định hướng chung là tăng tính minh bạch, chuẩn hóa hoạt động kinh doanh và giải quyết những vướng mắc đã kéo dài trong nhiều năm.

Nếu được triển khai đồng bộ, khung pháp lý mới có thể:

• Đưa thêm dự án đủ điều kiện ra thị trường.
• Cải thiện niềm tin của người mua.
• Tăng tính minh bạch trong huy động và sử dụng vốn.
• Làm rõ hơn nghĩa vụ của chủ đầu tư.
• Giảm rủi ro đối với sản phẩm hình thành trong tương lai.
• Hỗ trợ thị trường phát triển theo nhu cầu thực.

Trong một thị trường trưởng thành hơn, những dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng tốt, vị trí phù hợp và chủ đầu tư uy tín sẽ tiếp tục được ưu tiên.

Nhà ở xã hội và nhà giá phù hợp đang được thúc đẩy

So với năm 2020, nhà ở xã hội hiện được đặt ở vị trí ưu tiên cao hơn trong chính sách phát triển nhà ở.

Đến hết quý III/2025, cả nước có 696 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô hơn 637.000 căn. Trong đó, 165 dự án với 116.342 căn đã hoàn thành; hơn 132.000 căn thuộc các dự án đã khởi công và khoảng 388.000 căn nằm trong những dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Năm 2026, cả nước được giao mục tiêu hoàn thành hơn 158.700 căn nhà ở xã hội. Quỹ Nhà ở quốc gia và các quỹ nhà ở địa phương cũng đang được triển khai nhằm tạo thêm nguồn lực cho nhà ở xã hội và nhà cho thuê.

Đây là bước tiến tích cực, nhưng kết quả cuối cùng phải được đánh giá bằng số căn hoàn thành và khả năng tiếp cận thực tế của người dân.

Một dự án nhà ở xã hội chỉ thực sự hiệu quả khi:

• Nằm gần việc làm hoặc giao thông công cộng.
• Có trường học, y tế và dịch vụ thiết yếu.
• Giá bán, tiền thuê và khoản trả góp phù hợp với thu nhập.
• Thủ tục đăng ký minh bạch.
• Chất lượng xây dựng và vận hành được bảo đảm.
• Sản phẩm đến đúng đối tượng có nhu cầu.

Sự phát triển của nhà ở xã hội không cạnh tranh với bất động sản cao cấp. Hai phân khúc phục vụ những nhóm khách hàng khác nhau và cùng góp phần hoàn thiện cấu trúc thị trường.

Nhà cho thuê và thuê mua sẽ ngày càng quan trọng

Sở hữu nhà vẫn là mục tiêu của phần lớn gia đình Việt Nam. Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ vốn để mua nhà ngay trong những năm đầu sự nghiệp.

Một thị trường trưởng thành cần có nhiều lựa chọn:

1. Mua nhà thương mại.
2. Mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
3. Thuê nhà dài hạn với hợp đồng ổn định.
4. Sử dụng căn hộ dịch vụ hoặc không gian sống linh hoạt theo từng giai đoạn.

Giữa năm 2026, TP.HCM đang quan tâm nhiều hơn đến phát triển nhà ở cho thuê. Một khảo sát bước đầu được công bố tại hội nghị của thành phố ghi nhận khoảng 33.520 trường hợp người lao động có nhu cầu tiếp cận nhà ở; trong đó hơn 30.000 trường hợp muốn thuê mua.

Điều này cho thấy nhiều người có khả năng thanh toán hàng tháng nhưng chưa đủ vốn ban đầu để mua nhà. Các mô hình thuê mua, thuê dài hạn và nhà ở do tổ chức chuyên nghiệp quản lý có thể đáp ứng khoảng trống này.

Người mua năm 2026 đang thay đổi

Sau những biến động của thị trường, người mua hiện nay quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực và khả năng sử dụng lâu dài.

Bên cạnh giá bán, các tiêu chí ngày càng được chú ý gồm:

• Pháp lý dự án.
• Tiến độ xây dựng và bàn giao.
• Uy tín chủ đầu tư.
• Chất lượng quản lý vận hành.
• Mật độ xây dựng.
• Không gian xanh và tiện ích.
• Khả năng kết nối hạ tầng.
• Chi phí duy trì tài sản.
• Tiềm năng cho thuê và thanh khoản.
• Chất lượng cộng đồng cư dân.

Đặc biệt trong phân khúc cao cấp, người mua không chỉ tìm kiếm diện tích hay vị trí. Họ quan tâm đến trải nghiệm sống, mức độ riêng tư, thiết kế, dịch vụ, thương hiệu quản lý và khả năng giữ giá trị trong dài hạn.

Điều này thúc đẩy chủ đầu tư cạnh tranh bằng chất lượng thay vì chỉ bằng thông điệp bán hàng, đồng thời giúp thị trường tiến gần hơn đến các tiêu chuẩn quốc tế.

Cơ hội nào cho bất động sản Việt Nam trong giai đoạn mới?

Dù còn nhiều thách thức, bất động sản Việt Nam vẫn có nền tảng phát triển dài hạn.

Quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra. Tầng lớp trung lưu mở rộng, quy mô hộ gia đình thay đổi và nhu cầu nâng cấp chất lượng sống gia tăng. Hạ tầng liên vùng đang tạo ra những khu vực phát triển mới, trong khi khung pháp lý mới hướng thị trường đến sự minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Cơ hội sẽ tập trung vào những nhóm sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng:

• Dự án có pháp lý hoàn chỉnh.
• Bất động sản gần hạ tầng đã hoặc đang được triển khai thực tế.
• Khu đô thị đồng bộ, có khả năng hình thành cộng đồng cư dân.
• Nhà ở tại các trung tâm kinh tế mới.
• Bất động sản cao cấp có tính khác biệt thực sự.
• Sản phẩm được quản lý, vận hành chuyên nghiệp.
• Nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà thương mại giá phù hợp.
• Dự án xanh, tiết kiệm năng lượng và có chất lượng sống bền vững.

Thị trường tương lai có thể không tăng đồng đều như những giai đoạn trước. Giá trị sẽ được phân bổ nhiều hơn về những tài sản có pháp lý, chất lượng, vị trí và khả năng khai thác thực tế.

Nhìn lại sau sáu năm

Nhận định năm 2020 rằng giá dự án mới có thể kéo giá chung cư cũ tăng theo đã xuất hiện tại nhiều khu vực.

Lo ngại về sự thiếu hụt nhà ở phù hợp với thu nhập cũng ngày càng có cơ sở. Tuy nhiên, thị trường hiện nay không chỉ có những yếu tố đáng lo ngại.

Việt Nam đang đầu tư mạnh cho hạ tầng, hoàn thiện pháp lý, thúc đẩy nhà ở xã hội và hình thành những đô thị mới. Người mua cũng trở nên hiểu biết hơn, thận trọng hơn và yêu cầu cao hơn về chất lượng.

Phân khúc cao cấp tiếp tục có vai trò riêng, phục vụ nhu cầu nâng cấp không gian sống, tích lũy tài sản và hội nhập tiêu chuẩn quốc tế. Nhà ở xã hội và nhà giá phù hợp phục vụ một nhóm nhu cầu khác.

Một thị trường cân bằng cần phát triển đồng thời các phân khúc, thay vì đặt chúng ở hai phía đối lập.

Lời kết: Hướng đến một thị trường đa dạng và bền vững

Sau sáu năm, câu hỏi không còn đơn giản là bất động sản Việt Nam có trở thành Hong Kong thứ hai hay không.

Câu hỏi phù hợp hơn là Việt Nam sẽ sử dụng dư địa đất đai, hạ tầng, đô thị hóa và chính sách như thế nào để xây dựng một thị trường có nhiều lựa chọn hơn.

Một thị trường bất động sản phát triển không chỉ được thể hiện bằng mức giá. Nó còn được đánh giá qua chất lượng đô thị, khả năng tiếp cận nhà ở, mức độ minh bạch và giá trị sống mà mỗi dự án tạo ra.

Việt Nam vẫn có đủ dư địa để hình thành một mô hình khác Hong Kong: nhiều trung tâm phát triển hơn, hạ tầng kết nối tốt hơn và hệ thống sản phẩm phục vụ đa dạng nhóm khách hàng.

Thách thức về giá nhà và thu nhập là có thật. Nhưng cơ hội cũng đang mở ra từ pháp lý mới, đầu tư hạ tầng, nhà ở xã hội, thị trường cho thuê và nhu cầu nâng cao chất lượng sống.

Nếu các yếu tố này được phát triển đồng bộ, bất động sản Việt Nam không chỉ tăng về giá trị tài sản mà còn có thể trưởng thành về chất lượng, tính minh bạch và khả năng đóng góp lâu dài cho đô thị.