Thị trường bất động sản TP.HCM đang xuất hiện một nghịch lý đáng lo ngại: nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, nhưng nguồn cung dự án mới ngày càng hạn chế; căn hộ vẫn được mở bán, nhưng phần lớn lại có giá vượt xa khả năng chi trả của người lao động.

Theo số liệu nghiên cứu thị trường năm 2019, TP.HCM có khoảng 26.700 căn hộ được chào bán, giảm khoảng 13% so với năm 2018. Giá bán sơ cấp bình quân trong quý IV/2019 đã lên khoảng 50,8 triệu đồng/m², dù con số này chịu tác động đáng kể từ cơ cấu nguồn cung và sự xuất hiện của nhiều dự án có giá cao.

Trong khi đó, thu nhập bình quân từ công việc của người lao động Việt Nam trong quý IV/2019 chỉ khoảng 5,8 triệu đồng/tháng.

Ngay cả khi thu nhập tại TP.HCM cao hơn bình quân cả nước, khoảng cách giữa tiền lương và giá nhà vẫn ngày càng lớn. Một căn hộ 50 m² ở mức giá 40 triệu đồng/m² đã có tổng giá khoảng 2 tỷ đồng. Với phần lớn người lao động, đây là khoản tiền không thể tích lũy được trong một thời gian hợp lý nếu không vay ngân hàng hoặc nhận sự hỗ trợ từ gia đình.

Diễn biến này đặt ra một câu hỏi: liệu TP.HCM có đang đi vào con đường mà Hong Kong từng trải qua — nơi nhà ở từ một nhu cầu thiết yếu dần trở thành tài sản nằm ngoài khả năng tiếp cận của số đông?

Hong Kong: Khi giá nhà vượt xa thu nhập

Hong Kong là một trong những thị trường nhà ở đắt đỏ nhất thế giới. Năm 2019, thành phố này tiếp tục được xếp vào nhóm có khả năng chi trả nhà ở thấp nhất, khi giá một căn nhà điển hình cao gấp khoảng 20 lần thu nhập trung vị của một hộ gia đình.

Đây không phải kết quả của một quyết định đơn lẻ.

Hong Kong có diện tích đất có thể phát triển hạn chế, mật độ dân số cao, nhu cầu nhà ở lớn và nền kinh tế tập trung mạnh tại một vùng đô thị. Quỹ đất được đưa ra thị trường không theo kịp nhu cầu, trong khi lãi suất thấp và dòng vốn đầu tư khiến bất động sản ngày càng được xem là nơi bảo toàn tài sản.

Từ năm 2010, chính quyền Hong Kong đã áp dụng nhiều biện pháp nhằm hạn chế đầu cơ. Thuế đặc biệt được áp dụng đối với bất động sản bán lại trong thời gian ngắn. Năm 2012, Hong Kong bổ sung thuế dành cho một số nhóm người mua, đặc biệt là doanh nghiệp và người không phải thường trú nhân. Đến năm 2013, thuế trước bạ theo giá trị đối với nhiều giao dịch tiếp tục được nâng lên.

Những biện pháp này nhằm giảm đầu cơ ngắn hạn, hạn chế nhu cầu bên ngoài và ưu tiên nhu cầu mua nhà của cư dân địa phương.

Tuy nhiên, việc đánh thuế lên giao dịch không đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ giảm.

Thuế có thể khiến người mua bán ngắn hạn phải cân nhắc, nhưng không tạo ra thêm một mét vuông đất hay một căn hộ mới. Nếu nhu cầu ở thật vẫn cao trong khi nguồn cung bị giới hạn, thị trường có thể giảm giao dịch mà không giảm giá tương ứng.

Thậm chí, khi chi phí giao dịch tăng, người đang sở hữu nhà càng ít muốn bán. Nguồn hàng thứ cấp bị giữ lại, trong khi một phần chi phí có thể được phản ánh vào giá bán hoặc giá thuê.

Bài học đầu tiên từ Hong Kong vì vậy rất rõ: không thể giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở chỉ bằng cách kiểm soát nhu cầu. Nếu không đồng thời tăng nguồn cung phù hợp với thu nhập, giá nhà vẫn có thể nằm ngoài tầm với của phần lớn người dân.

Giá đất cao khiến doanh nghiệp chỉ còn hai lựa chọn

Khi quỹ đất trong khu vực trung tâm trở nên khan hiếm, chi phí phát triển dự án tăng mạnh. Một doanh nghiệp bất động sản mua được đất có giá cao sẽ khó phát triển nhà bình dân vì doanh thu không đủ bù tiền đất, chi phí tài chính, xây dựng và thủ tục.

Doanh nghiệp thường chỉ còn hai lựa chọn.

Lựa chọn thứ nhất là tiếp tục phát triển dự án trong khu vực trung tâm, nhưng chuyển sang phân khúc cao cấp hoặc hạng sang để bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Lựa chọn thứ hai là di chuyển ra vùng ven, nơi giá đất thấp hơn, rồi phát triển các dự án trung cấp. Tuy nhiên, khi nhiều doanh nghiệp cùng đổ về vùng ven, giá đất tại đây cũng nhanh chóng bị đẩy lên.

Kết quả là nhà giá thấp không chỉ biến mất khỏi trung tâm mà còn dần biến mất ở những khu vực từng được xem là vùng thay thế.

Hong Kong là ví dụ rõ nét. Giá thuê và giá mua nhà cao khiến người lao động, cơ sở sản xuất và các doanh nghiệp có biên lợi nhuận thấp phải di chuyển ra xa trung tâm. Nhưng khi dân cư, việc làm và đầu tư cùng dịch chuyển, giá bất động sản tại các khu vực mới lại tiếp tục tăng.

Đó là một quá trình lan truyền mặt bằng giá từ trung tâm ra ngoại vi.

TP.HCM đang xuất hiện một số dấu hiệu tương tự. Khi quỹ đất sạch trong các quận trung tâm ngày càng hiếm, nguồn cung mới tập trung về phía Đông, phía Nam và các huyện ngoại thành. Hạ tầng tại những khu vực này được đầu tư mạnh hơn, nhưng giá đất cũng tăng nhanh theo kỳ vọng.

Nếu không kiểm soát tốt quy hoạch và chuẩn bị đủ quỹ đất cho nhà ở vừa túi tiền, người lao động có thể phải đi ngày càng xa mà vẫn không mua được nhà giá thấp.

Vì sao tăng thuế giao dịch chưa chắc làm giá nhà giảm?

Có quan điểm cho rằng chỉ cần tăng thuế chuyển nhượng là có thể ngăn đầu cơ và kéo giá bất động sản đi xuống. Đây là một phần của giải pháp, nhưng chưa đủ.

Nhà ở khác với nhiều loại hàng hóa thông thường. Người dân có thể trì hoãn mua xe, đồ điện tử hoặc hàng tiêu dùng, nhưng không thể trì hoãn vô thời hạn nhu cầu có một nơi để sống.

Khi chưa mua được nhà, họ phải thuê.

Nếu số người phải thuê tăng nhanh hơn nguồn cung nhà cho thuê, giá thuê sẽ tăng. Khi dòng tiền cho thuê trở nên hấp dẫn, nhà đầu tư lại có thêm lý do để giữ hoặc mua bất động sản.

Một vòng lặp có thể hình thành:

Giá nhà tăng → người dân chuyển sang thuê → nhu cầu thuê tăng → giá thuê và lợi suất đầu tư tăng → bất động sản tiếp tục hấp dẫn với người có vốn.

Thuế giao dịch nếu được thiết kế không phù hợp còn có thể làm chủ sở hữu ngại bán nhà, khiến thanh khoản và nguồn cung thứ cấp giảm. Người mua cuối cùng có thể phải gánh một phần chi phí thông qua giá bán.

Muốn hạn chế đầu cơ hiệu quả, chính sách cần phân biệt rõ người mua căn nhà đầu tiên để ở, người mua nhà cho thuê dài hạn và người tích trữ nhiều bất động sản nhưng bỏ trống. Đánh đồng mọi giao dịch sẽ làm tăng chi phí của cả người có nhu cầu thật.

Khi một căn hộ bình thường bị chia thành nhiều “hộp nhà”

Hệ quả dễ nhìn thấy nhất của cuộc khủng hoảng khả năng chi trả tại Hong Kong là sự xuất hiện của những không gian sống cực nhỏ.

Một số căn hộ được xây dựng chính thức với diện tích rất hạn chế. Bên cạnh đó còn có tình trạng căn hộ cũ bị chia thành nhiều phòng nhỏ để cho thuê. Có những nơi không gian ngủ, nấu ăn và vệ sinh nằm sát nhau; điều kiện ánh sáng, thông gió và phòng cháy chữa cháy không được bảo đảm.

Năm 2018, các báo cáo tại Hong Kong cho thấy hơn 200.000 người đang sống trong những căn hộ bị chia nhỏ. Đằng sau hình ảnh một trung tâm tài chính thịnh vượng là hàng trăm nghìn người phải chấp nhận không gian sống chật hẹp vì không còn lựa chọn phù hợp hơn.

Không nên hiểu rằng mọi căn hộ nhỏ đều xấu. Với người độc thân, sinh viên mới đi làm hoặc gia đình ít người, một căn hộ diện tích nhỏ, được thiết kế tốt và có đầy đủ tiện ích có thể là lựa chọn hợp lý.

Nhưng nếu căn hộ ngày càng nhỏ chỉ vì tổng giá bán đã vượt khả năng thanh toán, đó không còn là đổi mới sản phẩm. Đó là dấu hiệu sức mua của người dân đang bị tụt lại phía sau giá nhà.

Căn hộ 25 m² có phải lời giải cho TP.HCM?

Cuối năm 2019, quy chuẩn kỹ thuật mới cho phép căn hộ thương mại có diện tích sử dụng tối thiểu 25 m², đồng thời giới hạn tỷ lệ căn hộ dưới 45 m² không vượt quá 25% tổng số căn trong một dự án.

HoREA cũng kiến nghị cho phép phát triển căn hộ nhỏ tại các quận ven, huyện ngoại thành và khu vực có hệ thống hạ tầng phù hợp.

Đề xuất này có cơ sở thực tế. Một căn hộ 25–35 m² có tổng giá bán thấp hơn căn 50–70 m² và có thể phù hợp với người độc thân hoặc gia đình trẻ chưa có con.

Tuy nhiên, căn hộ nhỏ không tự động đồng nghĩa với nhà giá rẻ.

Nếu giá mỗi mét vuông tiếp tục tăng, việc giảm diện tích chỉ giúp hạ tổng số tiền phải trả bằng cách thu nhỏ không gian sống. Người mua có thể tiếp cận được một căn hộ nhỏ hơn, nhưng khả năng chi trả thực chất không được cải thiện.

Mật độ căn hộ cao còn tạo áp lực lên:

• Giao thông và chỗ đỗ xe.
• Thang máy và hệ thống kỹ thuật.
• Trường học, bệnh viện và không gian công cộng.
• Hệ thống phòng cháy chữa cháy.
• Khả năng quản lý dân số của toàn khu vực.

Vì vậy, căn hộ 25 m² chỉ nên được xem là một loại sản phẩm trong hệ thống nhà ở đa dạng, không phải giải pháp duy nhất cho bài toán an cư.

Nếu không tăng nguồn cung đất, nhà ở xã hội, nhà cho thuê và hạ tầng đô thị, TP.HCM có thể rơi vào tình trạng căn hộ ngày càng nhỏ nhưng giá mỗi mét vuông ngày càng cao.

Mặt bằng giá mới được hình thành như thế nào?

Nhiều người cho rằng giá của các dự án mới đang quá cao, thậm chí “ngáo giá”. Nhận định này có thể đúng với một số trường hợp riêng lẻ.

Nhưng nếu hàng loạt chủ đầu tư cùng mở bán ở một mặt bằng mới, hiện tượng đó không còn chỉ là quyết định của một doanh nghiệp. Nó phản ánh sự thay đổi của cả cấu trúc thị trường: giá đất tăng, quỹ đất sạch giảm, thủ tục kéo dài, chi phí vốn lớn và nguồn cung mới khan hiếm.

Điều đáng chú ý là giá dự án mới không đứng độc lập. Nó có thể kéo toàn bộ khu vực đi lên.

Khi căn hộ mới được mở bán ở mức 50–60 triệu đồng/m², những căn hộ cũ trong cùng khu vực có giá 30–35 triệu đồng/m² lập tức trở nên hấp dẫn. Người chưa đủ tiền mua dự án mới chuyển sang tìm sản phẩm đã bàn giao.

Khi lượng căn bán lại của nhà đầu tư thứ cấp được hấp thụ, chủ sở hữu căn hộ cũ sẽ bắt đầu nâng giá. Khoảng cách giữa dự án mới và dự án cũ dần thu hẹp.

Nhưng khoảng cách đó không thu hẹp vì nhà mới giảm giá. Nó thu hẹp vì nhà cũ cũng tăng theo.

Bất động sản có độ trễ dài hơn chứng khoán. Một mặt bằng giá mới có thể bị phản ứng trong thời gian đầu, nhưng nếu thị trường tiếp tục hấp thụ, mức giá ấy sẽ dần trở thành mốc tham chiếu cho các dự án xung quanh.

Đây chính là rủi ro lớn nhất trong giai đoạn 2020–2021: nếu nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm và phần lớn sản phẩm đều được chào bán ở mức cao, thị trường thứ cấp có khả năng bị kéo lên theo.

Khi đó, người mua nhà để ở sẽ mất đi lựa chọn cuối cùng là chung cư cũ giá vừa phải.

Việt Nam có trở thành Hong Kong thứ hai?

Việt Nam và Hong Kong có nhiều khác biệt.

Hong Kong bị giới hạn mạnh về không gian phát triển, trong khi Việt Nam còn khả năng mở rộng đô thị, hình thành các trung tâm mới và kết nối vùng bằng hệ thống giao thông. TP.HCM cũng có thể giãn dân sang các khu vực lân cận nếu hạ tầng được đầu tư đồng bộ.

Vì vậy, kịch bản Hong Kong không phải điều chắc chắn sẽ xảy ra.

Tuy nhiên, Việt Nam có nguy cơ lặp lại một phần vấn đề của Hong Kong nếu:

• Giá đất tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập.
• Nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp.
• Nhà ở xã hội phát triển chậm hơn nhu cầu.
• Hạ tầng vùng ven đi sau tốc độ xây dựng dự án.
• Bất động sản được tích trữ nhưng không đưa vào sử dụng.
• Người mua căn nhà đầu tiên phải cạnh tranh trực tiếp với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn hơn.

Một thành phố có thể xây rất nhiều căn hộ nhưng vẫn thiếu nhà ở. Bởi “nhà ở” không chỉ là số lượng sản phẩm được xây dựng; đó phải là những căn nhà người đang sống và làm việc trong thành phố có khả năng mua hoặc thuê.

Hàng triệu người sẽ không có mái nhà?

Nói chính xác hơn, phần lớn người dân vẫn sẽ có một nơi để ở. Nhưng ngày càng nhiều người có thể phải thuê nhà lâu dài, sống cùng cha mẹ, chuyển ra xa nơi làm việc hoặc chấp nhận một không gian nhỏ hơn.

Nguy cơ thật sự là hàng triệu người lao động có thể không bao giờ sở hữu được một căn nhà phù hợp nếu tốc độ tăng thu nhập tiếp tục thấp hơn tốc độ tăng giá bất động sản.

Điều này không chỉ ảnh hưởng đến từng gia đình. Nó còn tạo ra những hệ quả lớn hơn:

• Người trẻ trì hoãn kết hôn và sinh con.
• Người lao động phải di chuyển xa hơn mỗi ngày.
• Hạ tầng giao thông chịu thêm áp lực.
• Doanh nghiệp khó thu hút nhân sự tại những khu vực có chi phí sinh hoạt cao.
• Khoảng cách tài sản giữa người đã sở hữu nhà và người chưa có nhà ngày càng lớn.

Khi nhà ở trở thành một tài sản chỉ người có sẵn vốn mới tiếp cận được, cơ hội an cư sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào việc một người sinh ra trong gia đình đã có bất động sản hay chưa.

Cần làm gì trước khi quá muộn?

Giải pháp không nằm ở một sắc thuế hay một loại căn hộ.

TP.HCM cần đồng thời thực hiện nhiều biện pháp:

• Rút ngắn và minh bạch hóa thủ tục phát triển dự án.
• Chuẩn bị quỹ đất có hạ tầng dành cho nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp.
• Phát triển thị trường nhà cho thuê dài hạn, chuyên nghiệp.
• Hỗ trợ người mua căn nhà đầu tiên thay vì hỗ trợ mọi nhu cầu mua bất động sản.
• Kiểm soát đầu cơ ngắn hạn nhưng không làm tăng gánh nặng cho người mua ở thật.
• Đầu tư giao thông công cộng kết nối vùng ven với các trung tâm việc làm.
• Kiểm soát mật độ dân số và chất lượng sống tại các dự án có nhiều căn hộ nhỏ.
• Công khai dữ liệu quy hoạch, nguồn cung, giá giao dịch và tình trạng sử dụng nhà ở.

Hong Kong là một lời cảnh báo, không phải một bản án dành cho Việt Nam.

TP.HCM vẫn còn cơ hội mở rộng không gian phát triển và xây dựng một thị trường nhà ở cân bằng hơn. Nhưng cơ hội đó sẽ dần mất đi nếu đất ở tiếp tục được coi chủ yếu là tài sản đầu tư, còn nhu cầu an cư của người lao động bị đẩy xuống vị trí thứ yếu.

Điều đáng lo không phải là thành phố sẽ có thêm những căn hộ 25 m².

Điều đáng lo là đến một ngày, ngay cả một căn hộ 25 m² cũng trở thành giấc mơ quá xa đối với người lao động bình thường.